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杭州的酒店式公寓火了?真是投资好选择?

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2016年上半年,杭州的房价有不小的涨幅,惊人的是,在租房市场,杭州房租上涨比房价更夸张。据数据统计,2016上半年,杭州主城区房屋租赁较2015年同比上涨40%,房屋租金则同比上涨了13%。

 

然而,普通租房的租金涨幅,在可谓是“火”了的酒店式公寓面前,也只能甘拜下风。数据显示,2016年上半年,杭州市滨江区的酒店式公寓租金均价为4568元/月,同比涨幅达到25.29%,相当于涨了1100元/月。

如此惊人的租金上涨幅度,即使在疯涨的房价面前也丝毫不逊色,这样说来,似乎酒店式公寓是杭城投资的好选择,真的是这样吗?

在房先生看来,酒店式公寓只有满足了好地段、新房和精装修三大要素,才能成为长期投资的好选择。

仍旧以滨江市场为例。

据受访房屋租赁中介介绍,“在滨江,像绿城财通中心的租金3月后普涨了两三百,40多方户型月租金为2400-2800元。IBC的户型面积更大一些,有60方,租金也更高一些,能租3000元左右。”这是上半年酒店式公寓的租金情况。

此外,像汉峰峰公馆和星耀城这些精装修的酒店式公寓,50方户型的租金为4800元,50多方的LOFT户型,月租金更是高达5300-5400元。

对于交付更早一些,装修档次稍低一些的星光国际公馆和金龙钱江MOHO,它们50方左右的公寓租金在3200-3600元之间。

 

滨江区政府板块的另一些酒店式公寓,主要集中在星光大道附近,距离地铁江陵路站略远,有15-20分钟的步行路程,但有着配套优势,距离新开不久的星光大道二期购物中心很近。

 

酒店式公寓不仅租金颇高,今年以来还出现了部分地块供不应求,一屋难租的状况。

 

“手里有大把的客户,但是没那么多房源。”滨江区的租赁中介介绍,“尤其是一些优质的小区,很少有断档的时候。这边人退租的人还没搬出去,我们就带着去看房了。”

 

从这些情况看,选对地段的酒店式公寓是不愁房客的,而且逐年看涨的租金,让它成为一种优良的资产配置方式。

与地铁江陵路站零距离的星耀城,交通方面的利好,使其入住率保持较高的水平,出租房源紧缺的情况下,租金上涨就是自然而然的事了。

 

目前,星耀城的LOFT61方两房户型月租金在6000元左右,而地段相似的东方郡两房住宅,月租金仅为5000元左右。两相比较,这种租金差额的产生,也只能从租客需求方面来解释了。精装修的新交付房源相当讨高端住客的欢心。

 

去年11月底地铁一号线延伸段开通,这种交通方面的利好见效颇快,今年3月,滨江地块酒店式公寓的月租金普涨了两三百元。

 

如世茂广场,47方户型月租金涨到了2000元,57方户型涨到了2300-2400元;也有保利湾天地,47方租金为2300元,97方的跃层月租金为2900元。

因此,对于投资者来说,挑选用于投资的酒店式公寓,首选的是主城区地铁沿线精装修的酒店式公寓新盘。

据透明售房网研究院数据显示,2016年1~6月杭州全市商业地产共成交2.3万套,较去年同期上涨133.5%。

而商业地产总成交量的6成是由酒店式公寓贡献的。杭州酒店式公寓成交13000多套相比去年的4391套,上升了3倍。

 

6月主城区销售火爆的酒店式公寓有世茂·智慧之门、东方时代中心、中大·银泰城等。

 

专业人士称,酒店式公寓成交火热,是由于今年政策利好频出,5月营改增对企业购买商业地产有促进作用;6月商改住,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,水电、税费等减免政策也是一大利好。

 

另一方面,商品房成交火热,也带动商业地产的成交,酒店式公寓的低总价、高投资回报率,是购房者宠爱的原因。

以一套总价75万元左右、40平方米左右、地段颇佳的酒店式公寓看,在杭州,它一年的租金收益能达到5万元。而银行稳健的理财产品,年化收益率很难达到5%,也就是说,收益会小于3万元。从这个角度看,酒店式公寓是投资的一个好选择。

2016年以前,一般是个人投资者购买酒店式公寓用于投资,而今年,也有不少企业因为利好与良好的收益,投资酒店式公寓。 

统计数据显示,目前杭州酒店式公寓可售套数21984套,可售面积140.5万平方米。“小户型”、“低总价”、“门槛低”,是酒店式公寓区别于住宅产品的明显特征。

2016年上半年,杭州酒店式公寓总成交量13191套,新增供应量8千多套,实际去化库存5000套左右。

去年以来杭州的酒店式公寓成交走势,也保持着成交量整体上扬的态势。从具体去化数据上看,杭州的酒店式公寓去化周期已经缩短至两年左右。

 

2016年1月1日至今,杭州(包括余杭、萧山)酒店式公寓的成交均价为13545元/平方米,低于去年同期。其中,主城区成交均价为16835元/平方米,低于去年同期的17055元/平方米。

从这些方面看,在酒店式公寓价格比去年同期低、房租上涨的情况下,充裕的库存为投资者提供了选择范围更广的投资渠道。

然而,酒店式公寓仍存在不容忽略的风险,在杭州部分板块,酒店式公寓转手难的问题仍十分突出。

在下沙板块的金沙湖,虽然有地铁利好,但很多挂牌出让的酒店式公寓,也都是平价或稍微降价出售。曾经热门的金沙湖壹号酒店式公寓,目前在中介门店挂牌的房源有很多,价格是40方50万左右。

因此,尽管金沙湖板块的确在涨价,也在热销,但酒店式公寓的供应量实在太庞大,后期转手较难。

同时,酒店式公寓的住户有着追求新房、精装修的心态,因此面对酒店式公寓的转手,投资者需要谨慎考虑。次新或者更早建造的酒店式公寓,可能在租赁市场也不如新房受欢迎。

板块内的分化严重,也是酒店式公寓的另一个风险点。

位于下沙板块的酒店式公寓目前就是这样。板块内有天量库存,去化缓慢。截至六月初,下沙沿江板块有酒店式公寓存量2582套,金沙湖板块更有1623套存量房。

整个六月,金沙湖板块仅仅去化187套酒店式公寓,而沿江板块更惨淡,仅去化27套。

此外,余杭的临平新城、滨江的区政府板块和下沙的金沙湖板块,酒店式公寓库存量大,也同样畅销,今年上半年成交在1000套以上,规划地铁站的利好,催生了余杭区部分酒店式公寓的热销。

 

但是,在未来科技城板块,尽管住宅热销,却呈现酒店式公寓“冰冻”现象。该板块目前有1966套库存,且月销售速度很低,只有51套的速度,以此推算,去化周期长达3.2年。

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